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近年、盛り上がりを見せる不動産投資。
Webなどには情報が溢れかえり「何が正しくて、何が間違っているか」が分からない状況です。
そんななか、自身で不動産経営をしながら、全国で資産運用コンサルティングを行う著者が、
「不動産投資の成功法則」について語ります。不動産投資で重要なのは、
成功法則をもとに正確なシミュレーションを行い、利益が出るかをシビアに見定めることです。
不動産投資は購入前の「初期設定」が非常に大切です。
本書では、昨今の不透明な状況の中でも失敗しないためのノウハウを、
1.エリア 2.指標 3.物件 4.融資 5.管理の5つの法則としてまとめ、お伝えしていきます。
また「資産形成」「本業以外の収益確保」「節税」など、目的別にケーススタディも収録。
本書を読めば、物件選定から、賃貸管理まで成功するための方法を学べます。
著者紹介
藤原正明（ふじわら・まさあき）
大和財託株式会社 代表取締役CEO。1980年生まれ、岩手県出身。三井不動産レジデンシャル株式会社で分譲マンション開発に携わり、その後関東圏の不動産会社で収益不動産の売買・管理の実務経験を積む。 2013年に大和財託株式会社を設立。収益不動産を活用した資産運用コンサルティング事業を関東・関西で展開。全国の投資家や土地オーナーの悩みを解決し、絶大な支持を得ている。 著書に『中小企業経営者こそ収益不動産に投資しなさい』、『収益性と相続税対策を両立する土地活用の成功法則』など。
もくじ
はじめに
第1章 不動産投資に成功する人と失敗する人の違いとは？
なぜ不動産投資が注目を集めているのか
不動産投資の仕組みを知る
不動産投資のメリットを知る
不動産投資のデメリットを知る
成功する人がいる一方、失敗する人もいる
失敗例 ① 同僚からの勧めで新築区分ワンルームマンションを購入
失敗例 ② 月20万円の副収入という広告を信じ、中古区分ワンルームマンションを購入
失敗例 ③ ポータルサイトで利回りが高いと判断し、新築一棟アパートを購入
失敗例 ④ 中古一棟マンションを利回りだけに気を取られ購入
情報が氾濫し何が正しいのか分からない現状
かぼちゃの馬車事件が教えてくれること
失敗する人の共通点
不動産投資の「成功」とは?
第2章 成功法則①「 エリア」安定したキャッシュフローを生み出すエリアの選び方
不動産投資は初期設定で成否が決まる
住みたいエリアと投資エリアは分けて考える
キャッシュフローが長期的に見込める、一定の賃貸需要があるエリアを見極める
エリア選定の際に注目すべきポイント
購入前に現地調査は必ず行う
第3章 成功法則②「 指標」正しい理論で投資を判断する
「表面利回り」に惑わされてはいけない
収益力は総収益率FCRに表れる
本当の「イールドギャップ」を知る
イールドギャップは新築で1.0～1.5%、中古で1.5～2.0%以上を目標にする
保有期間中、そして売却時のキャッシュフロー最大化を狙う
潜在キャッシュフローで純資産を増やす
最終的な投資の利回り内部収益率IRRを考える
出口戦略の考え方
第4章 成功法則③「 物件」不動産投資はアパート・マンション一棟買いがベスト
コロナ禍で証明された、住居系物件の安定した収益性
どんな種類の物件がベストなのか?
「新築区分ワンルームマンション」投資は危険
資産拡大に不向きな「中古区分ワンルームマンション」は避ける
融資に有利な「新築一棟」はキャッシュフローが見込める
「中古一棟」はリスクをコントロールすればよい投資になる
目的別に建物の構造・築年数を選ぶ
物件を見極めるレントロールの見方
空室率を適正に想定するとよい物件が購入できる
違法物件でも購入検討可能
「土地値物件」に着目した裏ワザ
資産管理法人の活用
法人税・所得税などが節税できる究極のスキーム
どのように法人税の負担が軽減されるか
個人ではどのように所得税・住民税の負担は軽減されるか
不動産投資による相続税対策スキーム
「デッドクロス」というトラップとその対策法
物件を入れ替えながら資産を拡大していく
人生設計に基づいた不動産ポートフォリオを描く
コラム① 不動産小口化商品で新たな相続税対策
第5章 成功法則④「 融資」利益最大化を実現する融資戦略
不動産投資は融資が決め手
融資の種類はどのようなものがあるのか
近年の金融機関の動向とは?
金融機関の物件評価の考え方
金融機関から有利な借入を行うには、紹介を受けること
投資目標によって付き合う金融機関を変える
法定耐用年数オーバーの物件でも融資が受けられる
居住地以外の収益物件でも融資を受けられる
自己資金はどのように考えるべきか
資産管理法人を設立して融資を受ける
キャッシュフローを重視し、つぶれない賃貸経営をする
金利にこだわりすぎないほうが投資の幅が広がる
融資を受けやすい人、受けにくい人の共通点を知っておく
コラム② 融資がおりにくい人にお勧めの不動産投資商品も出ている
第6章 成功法則⑤「 管理」賃貸管理に特化した不動産会社をパートナーに選ぶ
不動産投資は経営である
面倒な管理運営は専門家に任せる
賃貸管理の方法は、主に一般管理とサブリースの2つ
サブリースをお勧めしない、さらなる理由
一般管理には「仲介管理混在型」と「管理専業型」の2つがある
満室経営を目指すうえでの4つの基本原則
収益物件の室内は見た目が9割
各種法定点検を実施している管理会社を選ぶ
賃料回収は第一印象が大事
特典や対応の早さで入居者満足度を高める
不動産会社が不動産投資のプロとは限らない
「売って終わり」の会社からは絶対に買わない
信頼できる不動産会社（パートナー）の選び方
コラム③ 知っておくべき民法改正のポイント
第7章 事例でよく分かる成功法則 1棟から始めて、複数棟で着実に資産運用する方法
事例① 老後資金確保をしたい会社員の方
事例② 高年収外資金融マンの節税
事例③ 医師の本業以外の収入確保
事例④ 中小企業経営者の本業以外の収益確保
おわりに
